Avencap - Conseil en Immobilier Commercial
Conseil en Immobilier Commercial · France

L'immobilier commercial, une conviction d'allocation de long terme.

Avencap est un cabinet de conseil indépendant, spécialisé dans l'immobilier commercial en France. Nous accompagnons les family offices, fonds d'investissement et investisseurs institutionnels dans la construction, l'optimisation et la valorisation de portefeuilles d'actifs commerciaux.

Indicateurs de performance · Portefeuilles accompagnés

6-12%
Rendement net cible
sur actifs commerciaux
31%
Hausse moyenne des revenus
après optimisation
9ans
Durée ferme des baux
commerciaux de référence
IS
Structuration recommandée
pour tout portefeuille

"Le rendement ne s'achète pas. Il se construit au travers d'une valorisation rigoureuse des actifs."

Avencap - Doctrine d'investissement
Acquisition et sourcing
Structuration patrimoniale
Valorisation d'actifs
Arbitrage et cession

Thèse d'investissement

L'immobilier résidentiel est contraint. Le commercial est structurellement supérieur.

L'immobilier résidentiel souffre de trois handicaps fondamentaux : une législation qui oppose les intérêts du bailleur à ceux du locataire, une plus-value structurellement plafonnée, et une pression fiscale croissante. Le commercial s'en affranchit entièrement.

01
Une plus-value structurellement plafonnée en résidentiel
Un seul levier, une upside limitée

En résidentiel, la rénovation constitue le principal levier de valorisation. Or les travaux représentent rarement plus d'un tiers de la valeur d'un actif. Valorisés 50% au-dessus de leur coût de revient, ils ne génèrent qu'une plus-value nette de 13%.

  • Prix de revient : acquisition 100 + travaux 33 = 133
  • Prix de cession 150 : plus-value nette de 13% seulement
  • La valeur intrinsèque des travaux se déprécie dans le temps
  • Cadre législatif défavorable au bailleur, rendements compressés
02
Une mécanique de valorisation radicalement différente
Deux axes cumulatifs, upside non plafonnée

En immobilier commercial, la valeur d'un actif est directement corrélée à son couple rendement/risque. Tout levier qui améliore le rendement ou réduit le risque se traduit mécaniquement en création de valeur. Ces effets sont cumulatifs et non plafonnés.

  • Substitution locataire : même loyer, risque significativement réduit
  • Renouvellement de bail avec indexation : gain de valeur immédiat
  • Bail commercial ferme 9 ans : visibilité et sécurisation du rendement
  • Chaque amélioration du sous-jacent se capitalise dans le prix d'actif
03
La qualité du locataire détermine la qualité de l'actif
Le facteur risque comme moteur de valorisation

En immobilier commercial, le locataire est indissociable de la valeur des murs. Sa solidité financière, sa renommée, la durée ferme de son engagement et les garanties fournies sont autant de paramètres directement valorisables lors de la cession.

  • Locataire institutionnel : taux de capitalisation compressé, valeur maximisée
  • Loyers indexés ICC/ILAT : couverture structurelle contre l'inflation
  • Charges refacturées au preneur : rendement net préservé
  • Aucun encadrement des loyers, pleine liberté contractuelle

Nos mandats

Un conseil structuré autour de trois mandats distincts.

Chaque mandat est défini en fonction des objectifs patrimoniaux du client, de la maturité du portefeuille et du niveau de risque cible. Nos recommandations sont indépendantes et fondées sur une analyse rigoureuse des fondamentaux de marché.

Mandat I - Constitution

Allocation initiale

Pour les investisseurs souhaitant initier ou renforcer une allocation en immobilier commercial français. Nous définissons la stratégie d'entrée, la structuration juridique et fiscale optimale, et accompagnons les premières acquisitions.

  • Définition de la politique d'investissement et des critères de sélection
  • Structuration juridique et fiscale adaptée aux objectifs (IS, holding, SCI)
  • Sourcing d'actifs qualifiés et analyse des opportunités de marché
  • Conseil à l'acquisition : due diligence, négociation, structuration du financement
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Mandat III - Développement

Croissance et cession

Pour les structures souhaitant accélérer leur croissance par le co-investissement, les opérations à valeur ajoutée ou préparer une cession partielle ou totale du portefeuille dans des conditions optimales.

  • Structuration d'opérations à valeur ajoutée et de repositionnements d'actifs
  • Montages en co-investissement et accompagnement de joint-ventures
  • Préparation à la cession : maximisation de la valeur, data room, process
  • Conseil à la transmission patrimoniale et planification successorale
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Notre approche

Un conseil indépendant, structuré et orienté résultats.

Avencap intervient en qualité de conseil indépendant. Nous ne percevons aucune rémunération des parties vendeuses, agences ou établissements financiers. Notre seul alignement d'intérêt est la performance du portefeuille de nos clients.

Solliciter un entretien
1
Analyse de la situation patrimoniale

Nous établissons un diagnostic complet : structure de détention existante, performance des actifs, niveau d'exposition, objectifs de rendement et contraintes de liquidité. Cette phase fonde l'ensemble de nos recommandations.

2
Définition de la stratégie d'allocation

Nous construisons une politique d'investissement sur mesure : typologies d'actifs cibles, zones géographiques prioritaires, profil de rendement/risque, structuration juridique et fiscale, et plan de déploiement du capital.

3
Exécution et accompagnement opérationnel

De la qualification des opportunités à la signature de l'acte, nous pilotons chaque étape : due diligence technique et juridique, négociation des conditions d'acquisition et de financement, structuration des baux.

4
Suivi et optimisation continue

Nous assurons un suivi régulier de la performance du portefeuille, identifions les opportunités d'arbitrage et de valorisation, et adaptons la stratégie aux évolutions de marché et aux objectifs du client.

Domaines d'expertise

Une expertise intégrée, du sourcing à la cession.

Conseil indépendant. Expertise de marché. Exécution rigoureuse.

Avencap intervient sur l'ensemble du cycle d'investissement. Notre indépendance vis-a-vis des établissements financiers, des agences et des promoteurs nous permet de formuler des recommandations fondées exclusivement sur les intérêts de nos clients.

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🔍
Sourcing et sélection d'actifs

Identification proactive des opportunités hors marché, analyse fondamentale des actifs, qualification du couple rendement/risque et recommandation d'acquisition motivée.

⚖️
Structuration juridique et fiscale

Conception du véhicule de détention optimal selon les objectifs du client : holding IS, SCI, démembrement, structure de co-investissement. Coordination avec avocats et notaires.

📊
Analyse financière et modélisation

Modélisation des flux de trésorerie, analyse de sensibilité, optimisation du levier, projection de la valeur nette d'actif et pilotage des indicateurs de performance du portefeuille.

📋
Ingénierie locative

Stratégie de commercialisation, sélection et qualification des preneurs, structuration des baux commerciaux, renégociation et repositionnement locatif pour maximiser la valeur d'actif.

📈
Valorisation et asset management

Identification et activation des leviers de création de valeur actif par actif : travaux de repositionnement, substitution locataire, extension de bail, arbitrage du taux de capitalisation.

🚪
Cession et stratégie de sortie

Préparation des actifs à la cession, maximisation de la valeur pre-sale, accompagnement du processus de vente, structuration de la sortie et conseil à la réallocation du produit de cession.

FR

"Le cabinet de référence du conseil en immobilier commercial en France."

Conseil indépendant sur l'ensemble du cycle d'investissement.

À propos d'Avencap

Un cabinet fondé sur une conviction et une expertise de marché.

Avencap est un cabinet de conseil indépendant spécialisé dans l'immobilier commercial en France. Nous accompagnons des family offices, des fonds d'investissement et des investisseurs fortunés dans la construction et la valorisation de portefeuilles d'actifs commerciaux de qualité institutionnelle.

Notre approche repose sur une thèse simple : l'immobilier commercial offre une supériorité structurelle sur le résidentiel, à condition de maîtriser ses mécanismes de valorisation. C'est cette expertise que nous mettons au service de nos clients, avec l'indépendance et la rigueur qui s'imposent à ce niveau d'exigence.

Indépendance

Aucune rémunération de tiers. Nos recommandations sont fondées exclusivement sur les intérêts patrimoniaux de nos clients.

Expertise

Une connaissance approfondie du marché français de l'immobilier commercial : dynamiques locatives, taux de capitalisation par secteur, cadre réglementaire et fiscal.

Performance

Nos clients enregistrent en moyenne 31% de hausse de revenus locatifs après optimisation de leur portefeuille dans les douze premiers mois d'accompagnement.

Confidentiel · Sur invitation · Investisseurs qualifiés

Discutons de votre stratégie d'allocation en immobilier commercial.

Nous réservons nos mandats à un nombre limité de clients par an. Prenez contact pour un premier entretien de qualification.