En 5 ans, j'ai bâti une foncière autofinancée, en parallèle de mon job d'analyste financier. Aujourd'hui, j'accompagne des investisseurs à faire de même grâce à l'immobilier commercial, la seule classe d'actifs où patrimoine de qualité et rendement élevé coexistent.
Résultats clients - Moyenne sur 12 mois
"Ce n'est pas le rendement qui s'achète. Il se crée, au travers de la valorisation du bien."
Avencap - Principe fondateurPourquoi le commercial change tout
J'ai commencé par l'habitation comme la majorité des investisseurs. La réalité du terrain m'a vite rattrapé : législation défavorable, manque de prédictibilité financière, pression fiscale, et surtout l'impossibilité d'allier patrimoine de qualité avec rendement élevé.
Les travaux représentent rarement plus d'un tiers de la valeur d'un bien. Valorisés 50% plus cher que leur coût de revient, ils ne génèrent qu'une plus-value de 13%. Modeste, au regard des aléas d'un chantier.
Vous créez de la valeur en améliorant le rendement sans impacter le risque, ou en réduisant le risque sans modifier le rendement. Ces effets sont cumulatifs. La plus-value potentielle est illimitée.
Votre locataire loue son outil de travail. Un emplacement qualitatif attire des locataires de qualité, renforce votre pricing power et minimise le risque locatif. C'est la mécanique fondamentale du commercial.
La méthode en 8 étapes
Ce parcours en 8 étapes est celui que j'ai emprunté. C'est aujourd'hui la colonne vertébrale de chaque accompagnement Avencap.
Avant d'acquérir quoi que ce soit, on structure. L'objectif est de créer une entité soumise à l'IS qui contrôle tous vos biens, capable de générer des excédents de trésorerie et d'autofinancer le deal suivant.
Le sourcing est la clé. 30 minutes par jour à analyser les annonces et développer un réseau d'apporteurs suffit. Dans un marché où 90% des acheteurs ne sont pas professionnels, se distinguer n'est pas si difficile.
Vos actifs doivent être à votre service, pas le contraire. Un bail commercial engage votre locataire à entretenir le bien. Vous gardez la main sur ce qui est rémunéré à prix d'or : le sourcing et la valorisation.
Compatible avec votre vie actuelle
C'est la contrainte de temps et une bonne dose de pragmatisme qui m'ont conduit à l'immobilier commercial. En se concentrant sur les bonnes tâches au bon moment, 1 à 2 deals par an suffisent pour atteindre ses objectifs.
Réserver ma session gratuiteSans opportunité, pas d'acquisition. Une routine quotidienne d'analyse des annonces et de développement d'un réseau d'apporteurs suffit. Dans un marché à 90% non-professionnel, se distinguer est à portée.
Votre portefeuille sera constitué de 5 à 10 biens. Il ne s'agit pas d'être partout, mais d'être capable de saisir une opportunité ciblée. Calibrez la taille de vos deals en fonction de votre objectif de rente.
Si ce que vous achetez 100 vaut 150 après optimisation, chaque deal n'est pas une pierre ajoutée à votre édifice mais un pan de mur entier. La valorisation est votre meilleur accélérateur.
Vous gardez la main sur ce qui est rémunéré à prix d'or : le sourcing et la valorisation. Un bail commercial engage votre locataire à entretenir le bien. Pour tout le reste, des spécialistes existent.
Les 6 leviers fondamentaux
Une holding soumise à l'IS qui contrôle tous vos biens. Chaque deal génère un excédent qui finance le suivant, brisant le lien de dépendance avec votre capacité d'épargne personnelle.
Le rendement ne s'achète pas, il se crée. Via l'emplacement, le locataire, le bail, les garanties : autant de leviers cumulatifs qui font que ce qu'on achète 100 vaut 150 après optimisation.
Améliorer le rendement sans impacter le risque, ou réduire le risque sans modifier le rendement. Louis Vuitton remplace Camaieu : même loyer, risque divisé par dix, valeur multipliée.
L'argent se trouve chez vos locataires (cautions élevées) et à la banque (différé, durée d'emprunt, financement travaux généreusement calibré). Chaque euro épargné est un euro investi.
Sourcing et valorisation : voici les deux seules tâches que vous ne devez pas déléguer. Pour tout le reste, des spécialistes existent et opèrent à moindre coût que votre temps.
Votre locataire commercial entretient votre bien par nature du bail. Pas de loi Alur, pas d'encadrement des loyers, des loyers indexés : la loi est structurellement de votre côté.
"Cinq ans pour passer d'investisseur a fondateur d'une foncière autofinancée."
Construit en parallèle d'un job d'analyste financier a temps plein.
L'histoire derrière Avencap
J'ai rapidement confronte les limites du résidentiel : une législation qui oppose bailleur et locataire, le manque de prédictibilité financière, la pression fiscale. Et surtout, l'impossibilité d'allier patrimoine de qualité avec rendement élevé.
Tout a basculé le jour ou j'ai vu une publicité Shurgard. L'entreprise louait au prix d'un logement une cellule brute en parpaings, sécurisée par un rideau métallique. J'ai compris qu'il existait une autre façon d'investir. Mes premiers 100k€ d'apport m'ont généré une rente annuelle équivalente. Et tout ça en parallèle de 12h de bureau par jour.
Analyste financier de formation. Investisseur commercial par conviction. Fondateur d'Avencap par mission : transmettre ce que le terrain m'a appris.
Le rendement ne s'achète pas, il se crée. Chaque acquisition est une opportunité de valorisation, pas un simple achat de cash flow.
Nos clients enregistrent en moyenne 31% de hausse de revenus locatifs et gagnent 8 heures par semaine dès la première année d'accompagnement.
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